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海南不出台国五条的原因是什么?

来源:网络
2013-4-6 14:28:40



 ? 海南不出台国五条的原因是什么?省住建厅新闻发言人指出,"17号文"涉及的"国五条"内容中有一条为"各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并 公布年度新建商品住房价格控制目标。"在海南省,仅有省会海口市涉及执行这条政策,因此,海口市已在4月1日公布了《海口市2013年度新建商品住房价格 控制目标的通知》。

  省住建厅新闻发言人最后称,"17号文"规定其他内容,海南省都将会严格执行。同时,海南省还会适时出台关于促进海南省房地产业健康发展的《意见》。

  海口和三亚两地将延续已经实行的限购政策。海口市规定,原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。

  对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付比例不得低于总房价的60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对购买第三套及以上住房的,按有关规定暂停发放购房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缓发放购房贷款。

  三亚市规定,对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭,实行限购1套商品住房政策,同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的,三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。

  对贷款购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女),贷款首付比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。

  周边市县成房地产“新宠”

  随着房产新政的出台,海口、三亚周边市县逐渐成为购房受限人群的选择,尤其是离海口距离较近的澄迈、琼海一带,便捷的交通和适宜的气候已经开始吸引岛外购房者的目光。

  位于老城开发区的四季康城楼盘自新政出台后,每天都延续较好的销售量,“我们现在每天挺多客户过来看房,大概一天可以卖出3套房子,‘限购令’对我们来说应该算是个好机遇吧”,该楼盘营销负责人杨先生笑着表示,接下来他们会好好把握这个好时机,加大对内地市场的宣传,“毕竟岛外客户是我们的主要客源”。

  “我们现在每天有很多人过来咨询、看房,每周都能成交数套,大多数是岛外的客户,因为他们只是过来海南岛过冬度假,一旦在海口、三亚等地受限,那在海南的其他地方购房也无妨。”澄迈的金碧海岸楼盘营销人员告诉记者。

  记者还致电儋州、文昌两地的开发商,他们表示,由于限购主要针对的是海口、三亚,两地目前的市场反应很好,销售量一直上升,每天都有近10拨客户看房,接下来可能会计划一些促销方式吸引客户。

  业内人士表示,周边市县的房价更便宜,性价比更高,这是吸引购房者的最大原因。这次琼版国八条比较严厉,限购人群以及投资与改善性需求在海口、三亚均受到非常大的抑制,这就只能流向周边市县。新政或将促使周边市县成为新的购房热点区域,这些地方的楼市也或将迎来新一波的房产热潮。

  1、踏准节点

  产品的推案对企业很重要,从某种角度来说,踏好节奏比做好产品更重要。节奏踏早了,成本增大,并且营销收不到预期的效果;踏晚了,赶不上热卖的时节,后面要继续销售,需求不足,整个企业受现金流拖累。因此如何判断宏观形势,在正确的时间踏出正确的步伐是本轮新政中说应关注的。

  2、现金为王

  市场行情转冷,最重要的是现金的回收,否则后续的开发将难以为继。并且应当看到当前的危机是行业的危机,在大背景下,很多企业(除了央企)现金流问题都是一个大的问题,因此在别人现金拖住的时候,拿地扩张是企业后续发展的必然途径。而希望快速地回收地资金,可以寻找一些知名的代理商让其代理,如:易居。利用他们的专业化的知识和丰富的人脉资源,快速销售。

  3、政策规避

  企业应当在开发过程中,除了应当关注产品之外,更应当把握政策的动向,做好规避不利因素的准备。例如本次调控中,矛头主要对准的是商品住宅,而对产权式酒店、商服等其他物业管制较少,企业在开发初期,可以考虑将此作为开发的方向;保障房是国家关注的重点,并且也有明确意图支持政府以外的力量介入保障房市场,企业可以将保障房开发作为开发方向,不单单为了盈利,更是为了能建立起自己的声誉与政府的关系;即使在销售的过程中,可以考虑如何通过适当的手段来使销售通道打开,如:整体销售、外地人本地化等,对政策的正确解读是企业维系和发展的关键。

  

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海南为什么不出台国五条细则

  海阔天空·国兴城与南国威尼斯城分别引领2月海口楼市

  2011年2月海口楼市销售排行榜(按成交总价)在新出炉的2月海口楼市销售排行榜中,海阔天空·国兴城与南国威尼斯城以约3.58亿的成交金额和396套的成交数据占据了两项指标排行榜的首位。

  海阔天空国兴城项目位于海口市大英山新城市中心区国兴大道北侧,毗邻省政府行政中心。地理位置优越,为海口市规划的CBD 核心区,其周边市政道路、广场、商业、文化、医疗、生活配套设施完备,10 分钟车程可达海秀路商业圈、国贸商业圈,15 分钟便至美兰机场,交通畅通,出行便利。此外依托依托海航品牌优势、广告媒体轰炸式的推广,在2月里表现出了良好的势头。

  

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海南为什么不出台国五条细则

  2011年2月楼市销售排行榜(按销售套数)

  项目总价较低,比较容易吸引具有度假或投资需求的岛外购房者。购房者买房永远把价格放在第一位,南国威尼斯受到追捧最核心的优势就是其超值性价比。单价4899 元/平米已经创下目前海南楼市最高性价比。26 万就能在海南定居,这在很多城市完全是不可想象的一种期待。周边配套成熟,距离海口仅28 公里,海口美兰机场12 公里。20 分钟尽享海南岛最成熟配套。有着无可比拟的区域优势。“江、湖、泉”小区呈现应有尽有。

  南国威尼斯城项目也借助了中国旅游地产服务集团的强大媒体联动优势,开展“南国威尼斯城全国十城巡展”活动,为南国威尼斯城做了一次非常成功的广告。

  

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海南为什么不出台国五条细则

  2011年2 月海口土地市场分析

  在2月份里,海口无土地供应,这打破了以往两年来的土地供应趋势(除去年‘两个暂停’期间,政府强制暂停土地出让外),海口的土地资源稀缺预示着今后海口的土地将开始进入紧缩期,而地价也将越来越贵。

  

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  2 月海口土地市场成交仅一幅住宅土地,成交土地面积为5489.64 平方米,成交总价为2093 万元,由下图CRIC 数据图2-4(海口市2010 年2 月至2011 年2 月土地市场成交走势)显示2 月份的土地市场无论是土地幅数还是占地面积环比都有所下降。

  因受新政的影响,土地供应市场表现依然比较冷淡。本月新增土地供应为零,另一方面土地成交也急剧下降。新国八条的出台,其中一个调控的措施就是增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求,且今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2 年年均实际供应量。但上有政策,下有对策,尽管实行约谈问责,但地方政府在巨额财政赤字的压力下,对商品住房用地依旧捂盘惜售,乘机抬高土地出让价格,获取高额的土地出让金则是地方政府获取土地财政的最有效途径。地方政府能否放弃对土地财政的依赖,将是土地市场走向的关键。

  

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  2011年2月海口市商品房销售分析本月商品房无供应。由于受国八条的影响,开发商开始放缓其供应节奏,加紧推货速度,因此本月并无开盘。市场观望情绪愈加浓重,本月出现难得的供小于求的状况,但是存量仍很打,后期市场压力依然。

  

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 本月海口商品房成交量41.07 万平方米,环比上升57.05%,成交均价9592 元/平方米,环比上升10.41%,成交市场在小幅度波动中保持稳步上升趋势。2 月出现量价齐升的局面,主要原因为市场多套房购房者抢在3 月份海口限购令出台前购房。3 月,海南省限购令细则的发布,将大大提高岛外购房的购房标准,导致购房者2 月集中买房,成交市场受刺激价格上扬。

  本月海口商品房成交均价9165 元/平方米,环比上升5.49%,成交面积39.18 万平米,环比上升124.4%,量升齐升。2 月,成交均价受部分购房者抢在限购令细则出台前购房影响,环比上升4.27%,市场价格仍然坚挺,短时间内价格得以大幅度上扬。

  

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 2011年2月海口市商品住宅供应价格结构分析

  本月商品住宅供应面积为零,这主要是受“国八条”的影响,开发商纷纷降低销售节奏,控制推量,希望能够看清楚市场进一步动态之后再推出。但是从之前的推量上来看,海口仍有很多存量待消化,而从消化的速度上看,在去年11、12 月及今年1 月份开盘的一些开发商手中仍有很多大批房源并未售出,再加上开发商目前坚守着不讲价的话,置业者必定会持很强的观望态度,因此,短时间内市场很难出现以往“旺季”的高潮。

  同样,2 月商品房的供应量也为零,相比前几个月的供应来看,开发商受“国八条”的预期影响较大,因此放缓了供应节奏。如果政策继续维系,剩下几个月的供应量也很难有起色。

  目前,海口市场商品住宅共28306 套的存量房,总面积为406.25 万平方米。在供应量为0 的时候,海口的成交量却放出了天量,市场消化量4021 套,成交面积41.07 万平方米。如果按照该速度消化的话,海口一年内可以将库存消耗光。但是受政策及房市淡季的影响,消化率明显要放慢。这对再推售及即将推售的开发商而言是一个很大的打击,海口楼市是否能继续坚挺,很大程度上就取决于政策的结束时间及松紧程度了。

  据海口商品住宅成交价格结构分析,当前市场上成交的商品住宅价格段主要在5000-8000 元/平方米和8000-12000 元/平方米,所占比重分别为27%和23%;12000-15000 元/平方米价格段和5000元/平方米以下价格段各占比分别为19%和16%,15000 元/平方米以上价格段仅占14%。

  本月商品住宅成交面积结构上看,140 平方米以上面积段产品市场去化量继续居首位,其次为90-120 平方米面积段产品。其它面积段比例相差不大,在国八条的影响下,置业者将眼光放在大户型的较多。

  从户型结构分析,本月成交各种户型皆有,二房型为本月成交主力,占到总体量的41%,三房位居其次,占总量29%,其他各种房型皆有一定数量的成交。本月各房型分别成交,一房421 套,二房1552 套,三房1090 套,四房327 套,四房以上39 套,跃层57 套,别墅125 套和复式5 套。

  2011年2月海口市热点板块分析2 月秀英区政府板块居海口商品住宅板块成交榜首,其次是大英山、长堤路板块、滨江板块。秀英区政府板块位于海口城市中西部,东起丘海大道,西至秀英大道,南到白水塘。板块内教育配套成熟,交通发达;但自然景观资源缺乏,抗跌能力不强,房价相对较低,受到不少刚需低端客户追捧。随着海口市政府的西迁,未来秀英将是新城市中心,发展潜力巨大。

 

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海南为什么不出台国五条细则

  在2月上午商品住宅区域成交面积结构中,美兰区和秀英区为主力成交区域,分别占到成交量的29.45%和32.33%,琼山区紧随其后。美兰区大英山、长堤路板块和海甸岛、新埠岛板块成交量大幅上升,滨江板块、江东板块仍然是高性价比置业首选,后期成交量将继续保持领先。秀英区西海岸可开发土地面积巨大,加上拥有西海岸海景资源及市政府的搬迁驱动,未来将是开发的热点板块之一,升值潜力不可估量。龙华区,由于受地域土地限制,可售项目不多,主要为岛内居民购房为主,成交力度有限,2 月成交比重略有上升,成交面积仅占9.35%。

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